Im Folgenden möchten wir Ihnen  den Grunderwerb und seinen Werdegang erläutern.

Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundstücken besteht grundsätzlich aus folgenden Schritten :

 

  • dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, zur Übergabe eines Grundstückes ( notariell beurkundeter Vertrag )
  • dem dinglichen Erfüllungsgeschäft = Einigung über den Eigentumsübergang ( Auflassung ) und Eintragung ins Grundbuch zum Eigentumsübergang.

Für das Erstere, den Vertrag, sind die Formvorschriften  BGB zu beachten:

§ 311b Verträge über Grundstücke......

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Ein lediglich schiftlicher, oder mündlicher, evtl. durch Handschlag bekräftigter Kaufvertrag über ein Grundstück begründet weder Rechte noch Pflichten. §311b BGB gilt in gleicher Weise für den Erwerber. Er kann eine Verpflichtung ein Grundstück zu erwerben, nur durch notarielle Beurkundung wirksam begründen.

Um einem Missverständnis vorzubeugen ist darauf hinzuweisen, dass der Eigentumsübergang am Grundstück durch Auflassung und Eintragung auch dann wirksam stattgefunden hat, wenn zuvor überhaupt kein Kaufvertrag abgeschlossen worden ist. Das dingliche Rechtsgeschäft ist in seiner Wirksamkeit völlig unabhängig vom schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft. Allerdings kann der Veräußerer Rückübereignung verlangen, wenn sich nachträglich herausstellt, das der Kaufvertrag unwirksam war (§812 BGB: Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung).

§ 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück..... ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich........

 

  • Verträge bedürfen der notariellen oder richterlichen Beurkundung. Formvorschriften gelten für den gesamten Vertragsinhalt ( auch für Kaufpreis, Nebenabsprachen, usw. ).
  • Verletzungen der Formvorschriften bewirken im Zweifel die Nichtigkeit des Vertrages. Diese wird jedoch geheilt, wenn die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind

Zum zweiten, dem dinglichen Rechtsgeschäft, lässt sich folgendes sagen:

 

  • Die Auflassung ist der auf die Übereignung gerichtete dingliche Vertrag. Er ist von der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Geschäfts unabhängig.
  • Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten, oder deren Vertretern vor dem Grundbuchamt, Amtsgericht oder dem Notar erklärt werden.
  • Die Auflassung soll nur zusammen mit der Urkunde über das Veräußerungsgeschäft entgegengenommen werden, weiterhin darf sie nicht an Bedingungen geknüpft werden.
  • Die Eintragung begründet den Eigentumsübergang. Sie darf erst erfolgen, wenn die Auflassung nachgewiesen ( Legalitätsprinzip ) und die Eintragung beantragt und bewilligt ist.

Auch die Auflassung ist an eine Form gebunden

§ 925 Auflassung

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Die Vorschrift verlangt also eine Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit vor der zuständigen Stelle (in der Regel vor dem Notar). Die Beurkundung ist nicht vorgeschrieben. Das aber dem Grundbuchamt die Ordnungsgemäß erklärte Einigung nachzuweisen ist (§20 Grundbuchordnung), beurkundet der Notar die vor ihm erklärte Auflassung. Durch eine beglaubigte Abschrift und Ausfertigung dieser Urkunde kann dann die Auflassung dem Grundbuchamt nachgewiesen werden.

Sicherung des Erwerbs durch Eigentumsvormerkung §888 BGB 

Das vom BGB vorgesehene Sicherungsmittel ist die Eigentumsvormerkung. Die Vormerkung schützt ihren Berechtigten vor Beeinträchtigung und zeigt an, dass ohne Zustimmung des Vormerkungsberechtigten kein ihm gegenüber wirksames Recht am Grundstück erworben werden kann.

Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist, sofern nicht ganze Flurstücke veräußert werden sollen, die eigentumsrechtliche und geometrische Beschreibung durch das Kataster. Hierzu ist es erforderlich eine Teilungsvermessung ( Zerlegung ) durchführen zu lassen. Diese Aufgabe kann von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, oder einem Katasteramt vorgenommen werden.

Die Abwicklung des Vertrages:

 

  • Nach der Beurkundung des Vertrages muss der Notar den Vertrag abwickeln
  • Der Notar vollzieht umfangreicher Schriftwechsel mit dem Finanzamt, dem Grundbuchamt ,der Gemeinde und den Banken des Verkäufers und des Käufers
  • Der Käufer darf den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind (sog. Fälligkeitsmitteilung)
  • Der Notar muss die Gemeinde über Grundstücksverkauf unterrichten
  • Vorkaufsverzichtserklärungen durch die Gemeinde ist zwingend notwendig
  • Der Notar informiert anschließend das Finanzamt über den Kaufvertrag. Finanzamt erlässt daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid
  • Wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, erfolgt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt
  • Der Notar kann dann den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt stellen
  • Durch den Vollzug des Vertrages sichert der Notar sowohl den Verkäufer, als auch den Käufer gegen unerwartete Risiken
  • Verkäufer erhält den Kaufpreis in der Regel vom Notaranderkonto
  • Käufer erhält lastenfreies Eigentum an dem Grundstück